第一章 房地产企业会计核算与税务处理概述

第一节 房地产开发经营的主要特点

一 房地产开发企业的类型与主要业务

（一）房地产开发企业的类型

（二）房地产开发企业的主要业务

二 房地产开发业务的主要特征

三 房地产开发经营的主要流程

（一）土地取得阶段

（二）前期准备阶段

（三）建设施工阶段

（四）房产销售（预售）阶段

（五）项目清算阶段

（六）自持物业阶段

第二节 房地产开发企业会计核算制度的演进

一 房地产开发企业会计制度形成的前期

二 《房地产开发企业会计制度》实施阶段

三 房地产开发企业实施统一会计制度阶段

四 房地产开发企业执行《企业会计准则》

第三节 房地产开发企业的财税特征

一 房地产开发业务的财税特征

二 房地产开发企业缴纳的主要税种

第四节 房地产开发企业的会计科目设置及核算内容

一 房地产开发企业的会计科目设置

二 重要会计科目的核算内容

（一）开发成本

（二）开发产品

（三）投资性房地产

（四）应付账款

（五）应交税费

（六）主营业务收入

（七）其他业务收入

第二章 企业设立阶段的会计核算与税务处理

第一节 企业设立条件

一 内资房地产企业设立的法律要求

（一）《公司法》有关规定

（二）《城市房地产管理法》有关规定

（三）《房地产开发经营管理条例》有关规定

（四）《房地产开发企业资质管理》有关规定

二 设立外商投资房地产企业的要求

（一）注册资本要求

（二）设立流程

（三）特殊规定

三 注册资本金的要求

四 项目资本金的要求

第二节 企业设立阶段的会计核算

一 会计科目的设置

（一）实收资本（或股本）

（二）资本公积

二 注册资本的核算

（一）设立登记时出资的核算

（二）增加注册资本的核算

（三）实收资本减少的核算

第三节 企业设立阶段的税务处理

一 税务登记

（一）税务登记证的办理

（二）税务登记证的变更

二 企业设立阶段的纳税计算

（一）印花税

（二）契税

三 不同出资方式的税务处理

四 分支机构设立的税务处理

（一）分公司

（二）子公司

（三）分支机构设立的税务分析

第四节 筹办期的界定与开办费的处理

一 筹办期的概念

二 开办费的开支范围

（一）允许计入开办费的支出

（二）不能计入开办费的支出

三 开办费的会计核算

四 开办费的税务处理

第三章 获取土地阶段的会计核算与税务处理

第一节 土地制度概述

一 土地所有制

二 土地管理的基本制度

三 土地征收和建设用地供应

四 土地供应的程序

五 二级市场土地转让的法律规定

第二节 获取土地阶段的税务处理

一 契税

（一）纳税义务人

（二）契税税率

（三）契税计税依据

（四）契税的征收管理

（五）契税计税依据解读

（六）契税的会计处理

二 耕地占用税

（一）纳税义务人

（二）征税范围

（三）计税依据

（四）耕地占用税的税率

（五）耕地占用税的征收管理

（六）耕地占用税的会计处理

三 城镇土地使用税

（一）纳税义务人

（二）征税范围

（三）计税依据和税额

（四）城镇土地使用税的征收管理

（五）城镇土地使用税的税收优惠

（六）城镇土地使用税的会计处理

四 印花税

（一）税目和税率

（二）税收优惠

（三）印花税的征收管理

（四）印花税的会计处理

五 营业税

六 个人所得税

七 土地增值税

第三节 获取土地阶段的会计核算

一 一般企业获取土地的会计处理

二 房地产开发企业取得开发用土地的会计处理

（一）通过竞拍取得土地使用权的会计处理

（二）接受投资取得土地使用权的会计处理

（三）在建项目收购的会计处理

（四）合作建房的会计处理

（五）自用土地使用权的会计处理

第四章 开发建设阶段的会计核算与税务处理

第一节 开发建设阶段业务概述

一 项目策划设计阶段

二 项目准备阶段

三 项目施工阶段

四 项目竣工验收阶段

第二节 开发建设阶段的会计核算与税务处理

一 开发建设阶段涉及的主要税种

（一）城镇土地使用税

（二）印花税

二 开发建设阶段不同承包方式下的会计处理

（一）建筑安装工程承包方式

（二）不同工程承包方式的会计处理

（三）甲供材模式的税务风险

第三节 BT及BOT项目的会计核算与税务处理

一 BT项目工程承包

（一）BT模式的含义

（二）BT模式的特点

（三）BT项目分类

（四）BT项目的会计核算

（五）BT模式下的税务风险

二 BOT项目工程承包

（一）BOT模式的含义

（二）BOT项目管理部的会计核算

（三）BOT项目公司的会计核算

（四）BOT项目的摊销与移交

第五章 开发产品成本的归集、分配与结转

第一节 开发成本核算概述

一 成本核算的基本程序

二 确定成本核算对象

（一）成本核算对象的概念

（二）确定成本核算对象的原则

（三）确定成本核算对象的方法

三 划分成本核算项目

（一）成本核算项目的分类

（二）成本项目的核算内容

四 成本核算对象和成本项目之间的关系

第二节 期间费用核算概述

一 费用的特点

二 费用确认的原则

三 费用确认的标准

四 费用的核算内容

（一）管理费用

（二）销售费用

（三）财务费用

第三节 成本费用会计科目的设置

一 开发成本

二 开发间接费用

三 开发产品

四 管理费用

五 销售费用

六 财务费用

第四节 成本归集、 分配的会计处理

一 成本分配方法

（一）占地面积法

（二）建筑面积法

（三）直接成本法

（四）预算造价法

二 土地征用及拆迁补偿费的归集与分配

（一）土地征用及拆迁补偿费的归集

（二）土地征用及拆迁补偿费的分配

三 前期工程费的归集与分配

（一）前期工程费的归集

（二）前期工程费的分配

四 建筑安装工程费的归集与分配

（一）采用发包方式的核算

（二）采用自营方式的核算

（三）建筑安装工程费的分配

五 基础设施费的归集与分配

（一）基础设施费的归集

（二）基础设施费的分配

六 开发间接费用的归集与分配

（一）开发间接费用的归集

（二）开发间接费用的分配

第五节 公共配套设施费的会计核算

一 公共配套设施成本对象的确定

（一）营利性公共配套设施

（二）非营利性公共配套设施

二 公共配套设施的成本核算对象

（一）营利性公共配套设施的成本对象

（二）非营利性公共配套设施的成本对象

三 公共配套设施费的会计核算方法

（一）营利性公共配套设施费的核算

（二）非营利性公共配套设施费的核算

四 预提公共配套设施费的会计核算

（一）公共配套设施费的预提范围

（二）预提公共配套设施费的账务处理

（三）预提公共配套设施费的计算方法

第六节 土地开发成本与代建工程成本的会计核算

一 土地开发成本的核算

（一）土地开发成本的划分和归集

（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

（三）土地开发成本的核算

（四）已完成开发土地开发成本的结转

二 代建工程成本的核算

第七节 开发完工产品成本的结转

一 开发产品总成本的核算

（一）计算总成本的原则

（二）成本预提

（三）成本核算对象总成本计算表

二 结转完工开发产品成本

（一）开发产品的科目设置

（二）开发产品成本明细表

三 结转开发产品销售成本

（一）销售产品成本明细表

（二）成本差的账务处理

第六章 销售（预售）阶段的会计核算与税务处理

第一节 销售（预售）阶段业务概述

一 土地使用权转让

二 商品房销售

（一）商品房预售与现房销售

（二）自行销售与委托销售

（三）一次性付款、分期付款及按揭付款

（四）商品房销售流程

三 销售其他建筑物

四 代建工程

五 其他业务

（一）商品房售后服务收入

（二）材料销售收入

第二节 销售（预售）房款的会计核算

一 销售定金的会计核算

（一）定金的概念

（二）销售定金的管理

（三）定金的会计处理

（四）定金的税务处理

二 会员费及诚意金的会计核算

（一）会员费及诚意金的概念

（二）会员费及诚意金的管理

（三）会员费及诚意金的会计处理

（四）会员费及诚意金的税务处理

三 按揭保证金的会计核算

四 预售房款的会计核算

（一）预售房款的概念

（二）预售房款的管理

（三）预售房款的账务处理

五 销售更名、销售退房、销售换房的会计核算

（一）销售更名的会计核算

（二）销售退房的会计核算

（三）销售换房的会计核算

六 代收款项的会计核算与税务处理

（一）代收款项的会计核算

（二）代收款项的税务处理

第三节 商品房销售收入的会计核算与税务处理

一 收入的确认条件

（一）《企业会计准则》关于收入的确认条件

（二）税法关于收入的确认条件

（三）完工条件

二 销售收入的账务处理

三 商品房面积差的会计核算

四 回迁房收入的会计核算

（一）回迁房的概念

（二）回迁房的账务处理

（三）回迁房的税务处理

五 委托代销收人的会计核算

（一）收取手续费方式

（二）视同买断方式

六 售后回购房屋收入的会计核算

（一）会计处理

（二）税务处理

七 附有销售退回条件的开发产品销售收入的会计核算

八 销售折扣、折让及退回的会计核算

第四节 商品房销售成本的核算

一 产成品入库的核算

二 产成品出库的核算

三 产成品出库后成本支出的会计核算

第七章 自持物业阶段的会计核算与税务处理

第一节 出租物业的会计核算与税务处理

一 出租物业的初始计量

（一）出租物业的确认

（二）出租物业的账务处理

（三）出租物业暂估入账的账务处理

二 出租物业收入的会计核算与税务处理

（一）出租收入的确认

（二）租金收入的账务处理

（三）免租期收入的账务处理

（四）租金收入的税务处理

三 出租物业后续支出的核算

（一）维修的账务处理

（二）装修的账务处理

（三）改建的账务处理

四 出租物业后续计量的核算

（一）成本计量模式的账务处理

（二）公允价值计量模式的账务处理

（三）后续计量模式变更的账务处理

五 投资性房地产转换的核算

（一）投资性房地产转换形式

（二）投资性房地产转换日的确定

（三）投资性房地产转换为非投资性房地产的核算

（四）非投资性房地产转换为投资性房地产的核算

六 投资性房地产处置的核算

（一）采用成本模式计量的投资性房地产处置的账务处理

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产处置的账务处理

第二节 自营物业的会计核算与税务处理

一 自营物业的会计核算

（一）自营物业的确认和初始计量

（二）自营物业经营的账务处理

二 自营物业后续支出的会计核算

（一）自营物业装修的会计核算

（二）自营物业改建的会计核算

（三）自营物业日常维修的会计核算

（四）自营物业计提折旧的会计核算

（五）自营物业土地使用权摊销的会计核算

三 自营物业处置的会计核算

第八章 纳税业务的会计核算

第一节 营业税金及附加的会计核算

一 房地产开发企业营业税的处理

（一）营业税的计税依据

（二）营业税的税率

二 销售物业营业税的账务处理

（一）转让土地使用权应纳营业税的账务处理

（二）销售不动产应纳营业税的账务处理

（三）其他应税行为应纳营业税的账务处理

三 营业税金附加的会计核算

（一）城市维护建设税的核算

（二）教育费附加的核算

第二节 土地增值税的会计核算

一 土地增值税的税务处理

二 现房销售的土地增值税核算

三 期房销售的土地增值税核算

第三节 房产税的会计核算

一 房产税的税务处理

（一）征收方法

（二）纳税义务发生时间

（三）缴纳时间

二 房产税的会计科目设置

三 房产税的账务处理

（一）直接在管理费用列支的会计核算

（二）分期摊销房产税的会计核算

第四节 城镇土地使用税的会计核算

一 城镇土地使用税的税务处理

（一）计征时间

（二）计算公式

二 城镇土地使用税会计科目的设置

三 城镇土地使用税的账务处理

第九章 土地增值清算的会计核算

第一节 土地增值税清算及清算时点

一 土地增值税清算对象的选择

二 土地增值税清算的时点

第二节 土地增值税清算收入的确认与核算

一 已全额开具商品房销售发票的收入确认

二 未开具发票或未全额开具发票的收入确认

三 开发产品所有权转移视同销售的收入确认

四 出让金返还收入的确认

五 售后返租转让收入的确认

第三节 土地增值税清算成本的确认

一 计算增值额的扣除项目

（一）取得土地使用权所支付的金额

（二）房地产开发成本

（三）房地产开发费用

（四）与转让房地产有关的税金

（五）财政部规定的其他扣除项目

二 土地增值税与企业所得税税前扣除项目差异分析

（一）相同点

（二）差异点

第四节 土地增值税清算综合案例

一 土地增值税清算应提供的资料

二 房地产公司及清算项目基本情况

三 扣除项目金额税务审核情况

四 土地增值税分清算对象计算情况

（一）非普通住宅部分的土地增值税计算

（二）非住宅（含店面、车库、其他）部分的土地增值税计算

五 土地增值税清算结论

六 土地增值税清算申报表及附表

第十章 利润形成及分配阶段的会计核算与税务处理

第一节 利润形成的会计核算与税务处理

一 利润的构成

（一）营业利润

（二）利润总额

（三）净利润

二 利得与损失的核算

（一）账户设置

（二）会计处理

三 利润形成的核算

（一）期间损益的结转

（二）企业所得税的计算

（三）所得税账户设置与会计处理

（四）净利润的结转

（五）年度亏损的处理

第二节 利润分配的会计核算与税务处理

一 利润分配的内容

（一）弥补以前年度亏损

（二）提取法定盈余公积金

（三）提取任意盈余公积金

（四）向投资者分配股利

二 利润分配的核算

（一）账户设置

（二）会计处理

第三节 企业所得税的会计核算

一 会计利润与应税利润

二 永久性差异与暂时性差异

（一）永久性差异

（二）暂时性差异

三 递延所得税资产和递延所得税负债的确认

四 所得税费用的确认与计量

（一）当期所得税

（二）递延所得税

（三）所得税费用

五 企业所得税的会计核算

（一）核算的一般程序

（二）账户设置

（三）账务处理

第十一章 企业所得税的预缴与汇算清缴

第一节 企业所得税的预缴与汇算清缴概述

一 企业所得税的预缴

（一）日常所得税会计处理

（二）预收房款的所得税会计处理

（三）期末所得税会计处理

二 企业所得税的汇算清缴

（一）汇算清缴的基础

（二）汇算清缴的一般程序

（三）汇算清缴的期间

（四）汇算清缴的申报

三 所得税汇算清缴的纳税调整

（一）收入调整项目

（二）视同销售

（三）业务招待费

（四）利息支出

（五）罚金、罚款和被没收财物的损失

（六）税收滞纳金

（七）准备金调整项目

（八）销售未完工开发产品取得收入的纳税调整

（九）未完工开发产品销售收入在所得税申报表中的填报方式

第二节 企业所得税预缴与汇算清缴的实例解析

一 基本资料

二 企业所得税预缴申报表

三 企业所得税汇算清缴申报表

第十二章 房地产特殊业务的会计核算与税务处理

第一节 企业分立的会计核算与税务处理

一 企业分立的类型

（一）存续分立（分拆分立）

（二）新设分立（解散分立）

二 企业分立的特点

三 企业分立的会计处理

（一）会计处理原则

（二）企业分立的具体会计处理

四 企业分立的税务规定

（一）企业所得税

（二）契税

第二节 合作开发的会计核算与税务处理

一 联建模式的概念

（一）联建模式的认定条件

（二）伪联建模式的认定

二 联建模式下的税务处理

三 联建模式下开发产品分配的会计与税务处理

四 联建模式下项目分红的会计与税务处理

第十三章 房地产企业会计核算综合案例

第一节 欣嘉房地产公司全流程整套账务处理

一 公司设立

二 土地征用及拆迁补偿

三 土地竞拍

四 其他业务

五 项目立项和规划

六 建筑安装业务

七 预（销）售业务

八 其他事项

第二节 欣嘉房地产公司财务报表及相关附表