第一章　房地产业概述

一、行业定义及分类

（一）房地产行业定义

（二）房地产行业分类

目录

二、房地产业发展概况

表1 1999～2003年房地产开发投资与GDP和固定资产投资的比例关系

图表目录

图1 1999～2003年房地产投资、固定资产投资和GDP增长速度

图2 1999～2003年分月房地产开发投资指数（上期＝100）

表2　1986～2002年城乡新建住宅面积和居民住房情况

表4 1998～2002年房地产行业企业组织结构变化情况

表3 1999～2003年国有经济投资占房地产开发投资比重

三、房地产业在国民经济中的地位和作用

（一）对国民经济增长带动作用巨大

表5 1999～2003年我国房地产业增加值占GDP比例

（二）带动并促进了相关产业的发展

图3 1999～2003年房地产投资占固定资产投资、GDP的比例

（三）缓解了全社会的就业压力

表6 1999～2002年房地产业就业人数增长变化表

（四）促进了消费结构的调整与升级

图4 1999～2003年商品房销售给个人的比重情况

第二章 房地产业发展的宏观环境与政策

一、2003年宏观经济环境及影响分析

（一）GDP增长对房地产业的影响

（三）物价水平对房地产业的影响

表7 1999～2003年GDP及增长情况

（二）固定资产投资对房地产业的影响

（五）国际经济环境对房地产业的影响

（四）居民可支配收入及消费对房地产业的影响

二、宏观政策取向及影响分析

（一）国务院18号文

三、2003年房地产行业政策点评

（二）金融政策

（三）土地政策

（四）物业管理政策

（五）房屋拆迁政策

（六）住房二级市场政策

（七）住房保障政策

（八）住宅产业政策

（九）其他政策

（一）房地产开发投资

一、2003年全国房地产市场供应现状

第三章 2003年全国房地产市场供求状况

图5 1999～2003年全国房地产投资及增长

表9 2003年全国40个重点城市中国内贷款占资金来源比例最高的9个城市

表8 2003年房地产开发企业资金来源状况（到位资金）

图6 2000～2003年不同类型商品房投资增长情况

表10 2003年全国房地产开发投资情况

图7 2003年全国40个重点城市中办公楼投资额最少的五个城市

表11 2003年全国40个重点城市中房地产投资增长最快和最慢的10个城市

（二）土地开发及土地购置

表12 2003年全国40个重点城市中房地产开发投资额、商业营业用房投资额最多和最少的5个城市

图8 1999～2003年全国土地市场开发与购置情况

表13 1999～2003年土地购置费用、土地购置面积和土地价格

（三）房地产开发建设

表14 2003年全国40个重点城市中土地购置面积、土地开发面积最多的10个城市

表15 2003年全国房地产开发情况

表16 1999～2003年全国房地产开发、销售及增长情况

（四）城镇住宅建设

图9 1999～2003年房地产开发综合景气指数

图10 1999～2003年城镇住宅建设完成投资情况

图11 1999～2003年住宅建设施工与竣工情况

图12 1999～2003年商品住宅投资占城镇住宅投资比重

表17 2003年全国40个重点城市中商品住宅投资绝对额最多和最少的5个城市

表18 2003年全国40个重点城市中商品住宅投资增长最快和最慢的10个城市

表19 1997～2003年经济适用住房投资情况

（五）经济适用住房

表20 1999～2003年经济适用住房新开工面积与比例

表21 1999～2003年经济适用住房销售面积与比例

表23 1998～2003年全国经济适用房、商品住房和全社会住宅规模比较

表22 1999～2003年经济适用住房销售价格

二、2003年全国房地产市场需求状况

（一）商品房销售状况

图13 1999～2003年商品房销售面积、销售额及年平均增长率

表24 2003年商品房销售面积、销售额

表25 2003年个人购买商品住宅占销售额比重最高和最低的10个城市

表26 2003年商品房、商品住宅销售价格

（二）商品房价格

表27 2003年全国40个重点城市中商品住宅销售价格最高和最低的10个城市

表29 2000～2003年全国商品房空置量增长情况

（三）空置量情况

表28 1999～2003年全国商品房空置情况

图14 1999～2003年商品住宅销售状况

（四）需求的主要特征

图15 1999～2003年商品房平均销售价格

三、2003年房地产市场供求均衡情况

（一）一级市场

图16 1999～2003年土地市场交易增长状况

图17 1999～2003年商品房竣工面积和销售面积增长情况

（二）二级市场

（三）三级市场

第四章　2003年房地产业投资分析

一、投资环境分析

（一）政策环境

（二）经济环境

（三）法律环境

二、投资机会分析

（一）周期性与投资机会

（二）投资类型分析

（三）投资区域分析

（三）市场风险

三、投资风险分析

（一）投资风险

（二）政策风险

（四）通货膨胀风险

（五）金融风险

四、投资趋势分析

（一）未来房地产投资市场竞争格局

（二）未来房地产投资前景与趋势

（一）开发贷款规模

第五章 2003年房地产金融市场状况

一、房地产开发贷款

表30 2003年自营性房地产开发贷款结构状况

（二）房地产贷款结构

（三）房地产贷款增长变化

二、个人住房贷款

表31 2003年自营性房地产开发贷款余额、累放金额和累收金额增长情况

表32 2003年个人贷款结构

图18 2003年个人贷款分项增长率

表33 2003年委托性住房存款和贷款余额

三、政策性住房金融

（一）总体特征

（二）增长情况

图19 2003年委托性住房存款分项余额增长率

四、房地产金融市场存在的主要问题

图20 2003年累放、累收委托性住房贷款增长率

（一）北京市房地产市场运行情况

第六章 2003年典型城市房地产市场发展状况

一、北京市

图21 1999～2003年北京市房地产开发投资情况

图22 2003年北京市房地产开发投资额及增长率

表34 1999～2003年北京市商品住宅开发及增长情况

图23 2003年北京市商品房销售及增长情况

表35 2003年北京市预售商品房成交均价表

表36 2003年北京市房地产开发资金来源情况

图24 1999～2003年北京市房地产开发资金来源情况

（二）北京市房地产市场存在的问题

图25 1999～2003年上海市房地产开发投资情况

二、上海市

（一）上海市房地产市场运行情况

表37 1999～2003年上海市商品住宅开发及增长情况

图26 2003年上海市商品房销售面积增长率

表38 2003年上海市房地产开发资金来源情况

（二）上海市房地产市场发展趋势分析

图27 1999～2003年上海市房地产开发资金来源情况

三、天津市

（一）天津市房地产市场运行情况

图28 1999～2003年天津市房地产开发投资情况

表40 2003年天津市房地产开发资金来源情况

表39 1999～2003年天津市商品住宅开发及增长情况

（二）天津市房地产发展趋势分析

图29 1999～2003年天津市房地产开发资金来源情况

四、杭州市

图30 2003年杭州房地产开发投资

（一）杭州市房地产市场运行情况

图31 2003年杭州市商品房开发情况

（二）目前杭州房地产市场存在的主要问题

（三）杭州房地产市场发展趋势分析

（一）重庆市房地产市场运行情况

五、重庆市

表41 2003年重庆市商品房销售及增长情况

表42 1999～2003年重庆市商品住宅开发及增长情况

表43 2003年重庆市房地产开发资金来源情况

图32 1999～2003年重庆市房地产开发资金来源

（二）目前重庆市房地产市场存在的主要问题

（三）重庆市房地产市场发展趋势分析

第七章 2003年房地产开发企业情况分析

一、房地产开发企业现状及特征

（一）房地产开发企业数量继续扩大

（二）民营、股份制房地产开发企业发展迅速

图33 1998～2003年房地产企业个数与构成

（三）房地产从业人员数量不断增加

图34 1998～2003年各种类型房地产开发企业比重变化

图35 1997～2003年房地产开发企业人数

（四）房地产开发企业普遍规模较小、实力较弱

（五）房地产开发企业资本金增长较快

图36 1998～2003年不同登记类型房地产企业从业人数比重变化

图37 1997～2003年房地产开发企业实收资本情况

表44 1998～2003年国有房地产企业资本金变化情况

（六）房地产开发企业资产与负债情况

（七）房地产开发企业经营收入稳步增长

图39 1997～2003年房地产开发企业资产负债率

图38 1997～2003年房地产企业资产与负债情况

表45 1991～2003年房地产开发企业经营情况

图40 1991～2003年房地产开发企业经营收入和营业利润情况

（八）房地产开发企业营业利润及行业平均利润率大幅度增长

图41 1991～2003年房地产开发企业营业利润及平均利润率

二、房地产开发企业存在的主要问题

（一）企业规模偏小、竞争实力有待增强

图42 1997～2003年房地产企业资金来源主要构成情况

（三）资产负债率偏高，盈利能力偏低

（二）严重依赖于银行资金，金融风险较大

（四）盈利渠道单一，抗风险能力较差

三、未来房地产开发企业发展趋势

（一）规模化

（二）品牌化

（三）集团化

第八章 2004年房地产市场运行情况

一、2004年房地产市场总体情况

（一）全年房地产开发投资增幅比一季度明显回落并趋于平稳，部分地区增幅仍然较大

图43 2004年1～12月商品房投资增幅情况

表47 2004年投资绝对量的增加值超过100亿元的地区

表46 2004年房地产开发投资增幅超过40％的省份

（二）房地产开发用地供应过快增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落

（三）房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降

图44 2004年1～12月土地购置面积增幅情况

图45 2004年1～12月商品房竣工面积、销售面积

（四）商品房供求增幅均有所回落

图46 2004年1～12月商品房和商品住宅空置情况

（五）商品房空置面积进一步减少

（六）受原材料价格上涨影响，商品房价格同比增长较快

（七）房屋拆迁规模明显下降

二、当前房地产市场几个敏感问题

（一）如何看待宏观调控

图47 2004年1～12月商品房平均销售价格情况

（二）如何看待房地产过热

（三）如何看待房地产中的金融风险

（四）如何看待房价过高与居民购买力不足的矛盾

第九章 未来房地产业发展趋势预测

一、住房需求预测

（一）制约需求的因素分析

（二）住房潜在需求因素分析

（三）需求预测依据

表48 2020年宏观经济指标的发展目标

表49 宏观经济主要指标对比

（四）需求预测结果

二、住房供给预测

表50 未来20年住房需求与人均住房面积预测结果表

三、商品房价格走势

四、房地产业发展总体趋势预测