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内容简介
第三卷 房地产物业经营管理制度文本
第一章 房地产、物业经营管理制度
第一节 房地产企业管理制度
一 行政管理制度
重大事项决策制度
会议制度
经济合同管理办法
工会费管理办法
工资总额管理暂行规定
二 人事管理制度
聘用制度
员工行为规范
职务任免制度
岗位调迁制度
员工离职制度
请休假及假期待遇制度
培训制度
考核制度
奖惩制度
三 房地产开发企业会计制度
房地产开发企业会计制度的特点
投资核算
坏帐准备的核算
存货的核算
固定资产的核算
房地产开发企业负债的核算
短期借款的核算
应付福利费的核算
房地产开发企业的所有者权益
房地产开发企业的成本费用
开发产品成本的核算
开发产品成本核算方面新制度与原制度的区别
期间费用
期间费用的核算
房地产开发企业收入的核算
营业收入的核算
利润总额的构成
利润总额的核算
利润分配
利润分配的核算
房地产开发企业的会计报告
施工、房地产开发企业财务制度
第二节 房地产质量体系文件管理制度
一 质量手册
质量方针和目标
组织机构及职责描述
质量体系要素
二 程序文件
管理评审程序
物业管理方案编制程序
合同评审程序
文件和资料控制程序
物资的采购控制程序
分供方的选择和评审程序
用户提供维修产品的控制程序
产品的标识和可追溯性控制程序
过程控制程序
设备管理控制程序
进货检验程序
服务质量评价控制程序
物业验收程序
检验、测量和试验设备控制程序
检验状态控制程序
不合格品控制程序
纠正和预防措施控制程序
顾客投诉处理程序
物品搬运、贮存、防护控制程序
质量记录控制程序
内部质量审核程序
培训控制程序
服务控制程序
统计技术应用程序
第三节 物业管理公司外部管理制度
一 物业管理公司章程
物业管理公司章程（内资）
物业管理公司章程（外资）
二 业主管理制度
住宅区业主委员会章程
大厦公共契约
小区精神文明建设公约
小区业主（住户）装修管理规定
第四节 物业管理公司内部管理制度
一 行政管理运作制度
员工守则
办公环境管理制度
会议制度
保密制度
办公设备使用管理制度
档案资料管理制度
二 主要岗位责任制
环境管理部经理岗位职责
环境绿化主管岗位职责
绿化工岗位职责
保安部经理岗位职责
区中队长岗位职责
保安队员岗位职责
管理处主任岗位职责
小区管理员岗位职责
维修工岗位职责
污水泵房管理人员岗位职责
电梯工岗位职责
仓库管理人员岗位职责
三 物业管理业务规章
质量体系文件编写导则
文件编码规定
安全管理制度
管理处内部运作管理规程
服务收费管理规程
房屋及公共场地管理工作手册
供配电设备（设施）管理工作手册
给排水设备（设施）管理工作手册
制冷设备管理工作手册
电梯管理工作手册
消防管理工作手册
房屋（设施）养护和修缮管理工作手册
保安工作手册
清洁、绿化管理工作手册
租赁管理工作规程
物业管理工作抽检与考核规程
租赁管理工作抽检与考核规程
小区治安管理规定
小区出入管理规定
小区暂住人员管理规定
设施、设备保养、维修规范
楼宇维修、装修及保养规定
管理处装修管理巡视制度
维修回访制度
园林绿化管理制度
违章建筑管理规定
养犬规定
公共卫生规定
小区安全用电、用水管理规定
电梯管理
小区商业网点管理规定
生活服务规章
住户手册
处理投诉制度
四 物业管理业务文书
第二章 房地产、物业经营管理作业流程与程序
第一节 房地产开发办事程序
一 征用土地工作程序
二 预征土地工作程序
三 强制征地程序
四 拆迁房屋工作程序
五 用地单位实施房屋拆迁的工作程序
六 协议出让土地使用权办文程序
七 公开招标出让土地使用权程序和办法
八 拍卖土地使用权程序和办法
九 历史用地、行政划拨土地补办用地手续办公程序
十 临时用地办文程序
十一 合作建房办文程序
十二 地价测算办文程序
十三 设计方案审批程序
十四 初步设计审批程序
十五 施工图报建程序
十六 临时建筑报建程序
十七 扩建、加建工程项目审批程序
十八 住宅区设施配套完善工作程序
十九 房地产登记程序
二十 申请补发《房地产证》办事程序
第二节 房地产开发土建办文流程
一 规划国土局办文总流程图
二 城市规划管理办文流程图
城市设计审批流程
建设项目规划选址
市政工程规划验收
市政工程和市政设施报建
建筑单体市政报建审批
单体建筑市政工程规划验收
小区验收
改变用地性质审批
调整容积率审批程序
三 征地拆迁管理办文流程图
用地单位申办实施房屋拆迁
规划范围拆迁房屋办文程序
四 地政管理办文流程图
协议出让土地使用权办文程序
农村集体土地建设用地办文程序
历史用地、行政划拨用地办文程序
行政划拨用地补办用地手续
申请临时用地
五 建筑设计管理与报建办文流程图
新建工程报建
改建、扩建工程项目报建
装饰装修报建流程图
临时建筑报建流程图
建筑工程规划验收
基础工程提前开工报建程序流程图
补办和修改《建筑工程规划许可证》流程图
六 测绘地籍管理办文流程图
七 房地产权管理办文流程图
土地使用权初始登记
房地产权初始登记
二级市场房地产转移登记
三级市场房地产转移登记
房地产抵押登记
房地产变更登记
申请补发《房地产证》
八 房地产市场管理办文流程图
房地产预售审批
商品住宅外销审批
合作建房审批
《租赁许可证》发放程序
租赁登记程序
九 土地定级与土地使用费征收办文流程图
土地使用费的初始登记
土地使用费的缴费
土地使用费变更登记（含土地使用权变更及土地用途变更）
土地用途变更
土地使用费减免、优惠审定
十 测绘产权办文流程图
征地拆迁中的地籍测量
竣工验收测量
房屋预售和房改中的面积查丈
建筑工程验线
第三节 房屋预售作业流程与程序
一 建设公司预售房屋销售作业流程
二 销售企划
销售企划作业流程图示（一）
销售企划作业流程图示（二）
销售企划作业流程图示（三）
三 收取订金
收取订金作业流程图（一）
收取订金作业流程图（二）
四 签约
签约作业流程图示（一）
签约作业流程图示（二）
五 期款收受
期款收受作业流程图示（一）
期款收受作业流程图示（二）
六 催收款项
催收款项作业流程图示（一）
催收款项作业流程图示（二）
催收款项作业流程图示（三）
七 换名手续
换名手续作业流程图示（一）
换名手续作业流程图示（二）
八 换户手续
换户手续作业流程图示（一）
换户手续作业流程图示（二）
九 退户手续
退户手续作业流程图示（一）
退户手续作业流程图示（二）
十 预收产权转移及银行贷款费用
预收产权转移及银行贷款费用作业流程图示（一）
预收产权转移及银行贷款费用作业流程图示（二）
十一 办理产权转移及银行贷款
办理产权转移及银行贷款作业流程图示（一）
办理产权转移及银行贷款作业流程图示（二）
十二 交屋
交屋作业流程图示（一）
交屋作业流程图示（二）
十三 结算
结算作业流程图示（一）
结算作业流程图示（二）
十四 移交管理基金及协助成立住户大会
移交管理基金及协助成立住户大会作业流程图示
移交管理基金及协助成立住户大会作业程序说明
第四节 成屋、半成屋销售及租赁作业流程与程序
一 成屋、半成屋委托代销
成屋、半成屋委托代销作业流程图示
成屋、半成屋委托代销作业程序说明
二 成屋、半成屋收取订金
成屋、半成屋收取订金作业流程图示（一）
成屋、半成屋收取订金作业流程图示（二）
成屋、半成屋收取订金作业程序说明
三 成屋、半成屋签约
成屋、半成屋签约作业流程图示（一）
成屋、半成屋签约作业流程图示（二）
成屋、半成屋签约作业程序说明
四 成屋、半成屋自行销售
成屋、半成屋自行销售作业流程图示
成屋、半成屋自行销售作业程序说明
五 成屋、半成屋选材选色
成屋、半成屋选材选色作业流程图示（一）
成屋、半成屋选材选色作业流程图示（二）
成屋、半成屋选材选色作业程序说明
六 成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用
成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用作业流程图示（一）
成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用作业流程图示（二）
成屋、半成屋预收产权移转及银行贷款费用作业程序说明
七 成屋、半成屋办理产权移转及银行贷款
成屋、半成屋办理产权移转及银行作业流程图示（一）
成屋、半成屋办理产权移转及银行作业流程图示（二）
成屋、半成屋办理产权移转及银行作业程序说明
八 成屋、半成屋交屋
成屋、半成屋交屋作业流程图示（一）
成屋、半成屋交屋作业流程图示（二）
成屋、半成屋交屋作业程序说明
九 成屋、半成屋结算
成屋、半成屋结算作业流程图示
成屋、半成屋结算作业程序说明
十 成屋租赁委托代租
成屋租赁委托代租作业流程图示
成屋委托代租作业程序说明
十一 成屋租赁签订租赁契约书
成屋租赁签订租赁契约书作业流程图示（一）
成屋租赁签订租赁契约书作业流程图示（二）
成屋租赁签订租赁契约书作业程序说明
十二 成屋租赁自行出租作业
成屋租赁自行出租作业流程图示
成屋租赁自行出租作业程序说明
十三 成屋租赁签订汽（机）车位租约
成屋租赁签订汽（机）车位租约作业流程图示
成屋租赁签订汽（机）车位租约作业程序说明
第三章 房地产、物业管理表格
第一节 房地产经营管理常用表格
一 程序文件表格
管理评审计划
管理评审内容
管理评审结论
会议签到表
会议记录
合同评审记录
受控文件清单
文件发放登记表
文件发放范围清单
文件修改建议表
受控文件复印申请表
外来文件清单
采购计划
请购单
分供方评审表
合格分供方一览表
维修单
机电运行交接班记录
设备对外委托维修申请单
设备检查保养计划表
设备保养记录表
设备维修记录表
设备卡
机电设备台帐
测量、计量器具台帐
不合格情况纠正、预防措施报告
不合格品处理报告
用户投诉记录
质量记录表格清单
质量记录查阅审批表
二 内部质量审核报告表
审核报告
审核综述
质量体系内审不合格项目分布表
检查表
质量体系审核过程会议签到表
不合格情况报告
培训记录
员工培训登记表
回访记录
三 工作规程表格
租赁来电来访记录表
出租房屋验收交接单
交款通知书
交款通知书回执
停租申请书
出租房屋租金收取统计月报表
租赁情况一览表
房屋租赁服务工作意见书
租用电话接通申请表
租用／过户电话申请表
电话租用管理合同
市内电话费结算清单
租用电话退租申请表
外租电话费收取统计月报表
缴纳租赁管理费明细表
报纸广告商情一览表
第二节 房地产销售、租赁常用表格
一 租售前期表格
余屋处理记录表
物件基本资料表
物件基本设备表
客户购买需求调查表
商圈人文评估表
二 租售应用表格
销售业务周报表
不动产购买意愿书
签约通知单
签约记录单
销售金额折让单
代书费用明细表
房地产现场点交表
成交客户资料表
三 租售后期表格
客户申诉处理报告表
个案服务追踪表
成屋行销记录表
租赁个案服务追踪表
第三节 房屋预售作业常用表格
一 预售准备表格
个案市调资料表
广告预算表
广告单项预算与实际费用控制表
购房预约单
销售控制表
二 预售作业表格
客户基本资料表
销售收款日报表
销售现场资料统计表
订金补足记录
订金未补足记录
销售明细表
销售状况统计表
客户收款明细表
个案销售收入日报表
缴款通知书
解约通知单
付款进度金额表
工程变更设计申请书
选材选样表
代办费暨各项规费、契税预收明细表
交屋手续程序表
交屋明细表
交屋点收单
第四节 物业管理表格
一 接收物业的有关表格
业主入户收楼程序表
楼宇验收报告单
楼宇钥匙签收表
住户资料卡
二 物业管理业务表格
楼宇交接书
物品出入登记表
入住登记表
大厦装修申请表
临时动火作业申请表
公用场地使用登记表
用户退房登记表
配电柜检修工作表
水池（箱）清洗及消毒记录表
空调运行记录表
空调水泵运行记录
大厦空调停机通知单
电梯检查保养表
中控室交接班记录
中控室消防设备监控运行记录表
消防应急器材检查表
消防设备月保养记录表
消防水泵半年保养记录表
消防风机半年保养记录表
消防设备年保养记录表
防盗报警对讲电话保养记录表
保安闭路电视保养记录表
公共天线保养记录表
消防检查整改通知单
消防演练记录表
房屋设施养护计划
房屋设施养护记录表
来人来访登记表
邮件收发登记表
巡逻记录表
班长巡查记录表
大厦交接班记录
保安员综合素质考核评分表
保安班整体素质考核评分表
队列素质考核表
停车场（库）交接班记录
通讯器材台帐
绿化养护工作日记录表
绿化养护月检查表
清洁工工作考核表
环境消毒杀菌记录表
机电部工作日检表
机电部工作周检表
大厦事务部日检记录表
大厦事务部周检表
清洁、绿化工作日检表
清洁工作检查表
水泵运行记录表
低压配电运行日志
大厦治安日工作情况汇总表
保安工作月检表
大厦物业管理处报修记录表
社区文化活动记录表
经营部工作抽检与考核表
第四章 房地产、物业经营管理文书
第一节 土地登记文书
一 土地登记法人代表身份证明书
二 土地登记委托书
三 土地登记申请书
四 土地登记审批表
五 土地登记复查表
土 地登记复查申请表
土 地登记复查结果审核表
六 国有土地使用证
七 集体土地所有证
八 集体土地建设用地使用证
第二节 城市地产开发文书
一 城市综合开发公司资质等级申报表
公司基本情况
经理简况
公司工程技术负责人简况
公司财务负责人简况
公司经营负责人简况
公司有职称的工程技术、经济管理人员名单
外聘技术经济人员名单
公司简历
公司承担过的主要开发建设项目及质量
公司受过何种奖励和处罚
公司组织结构情况（包括职能部门、下属公司）
审批意见
二 城市综合开发公司资质等级证书
公司简况
批准书
变更登记
年检记录
城市综合开发公司资质等级证书（样本）
三 建设工程选址意见书
四 建设用地规划许可证
五 建设工程规划许可证
六 国家建设征（拨）用地呈报表
国家建设征（拨）用土地呈报表
临时用地申报表
七 建设用地征询意见表
第三节 房地产交易文书
一 国有土地使用权出让呈报表
国有土地使用权出让呈报表
协议出让国有土地使用权附加表
征（拨）用地补偿、安置表
土地补偿费和安置补助费计算表
地上附着物赔偿费用明细表
国有土地使用权出让备案表
二 划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表
划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表
划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明
三 房产交易文书
申请购买房屋登记表
申请出卖房屋登记表
房屋买卖征询意见通知书
房屋买卖委托书和证明书
房屋转移征询意见通知书
房屋买卖保证书
房屋估算表
房屋买卖审批表
房屋买卖立契底册
单位出售公有新、旧住房房源情况表
单位向职工出售新旧公有住房分户登记表
单位出售公有住房房屋条件登记表
单位出售公有住房房价计算表
出售公有住宅计价底册
单位出售公有住房买卖过户申请书
房地产买卖契约
房地产租赁契约
房地产租赁申请审批表
第四节 物业管理实务文书
一 公司法人申请开业登记注册书
企业法人申请开业登记注册书
企业法人法定代表人登记表
主要管理人员技术人员名单
经营场所使用证明
二 公司申请营业登记注册书
申请营业登记注册书适用范围
申请营业登记注册书
负责人身份证明书
经营单位资金数额证明
三 公司法人申请变更登记注册书
四 公司申请变更登记注册书
五 公司企业申请注销登记注册书
六 企业法人年检报告书
七 外商投资企业登记注册文书
外商投资企业申请登记表
外商投资企业分支机构申请登记表
外商投资企业名称登记表
外商投资企业变更登记申请书
外商投资企业注销登记表
外商投资企业年检报告表
八 物业管理公司可行性报告
物业管理公司可行性报告（内资）
物业管理公司可行性报告（外资）
九 物业管理公司税务登记
税务登记表
工商企业换发税务登记证申请表
关停并转企业税务清结审批单
第五章 房地产、物业管理合同
第一节 房地产经营管理合同
一 房地产开发合同
二 出让国有土地使用权合同
成片出让国有土地使用权合同
土地使用条件（成片开发经营项目）
国有土地使用权出让合同（宗地出让合同）
土地使用条件（宗地项目）
国有土地使用权出让合同（划拨土地使用权补办出让合同）
外商投资企业土地使用合同（划拨土地使用权合同）
建设工程征用土地合同
三 房地产购销合同
商品房购销合同
房产买卖合同
四 房地产代理销售合同
五 旧房屋买卖合同
六 房地产抵押合同
中国建设银行职工住房抵押贷款合同
中国建设银行抵押协议
物业股权抵押合同
抵押合同
中国农业银行抵押借款协议书
第二节 房地产建筑合同
一 建设监理合同
监理委托合同
建设工程技术咨询合同
工程建设监理合同
二 建设工程勘察设计合同
建设工程勘察设计合同
建设工程勘察合同
建设工程设计合同
三 建筑安装工程承包和分包合同
建筑安装工程承包合同
建筑安装工程分包合同
四 建筑工程施工合同
五 建筑安装与市政工程合同
六 建筑装饰装修合同
七 建筑保修合同
修缮修理合同
承揽合同
八 建筑材料设备合同
水泥购销合同
建材订货合同
木材购销（订货）合同
九 建筑借贷合同
城市土地开发和商品房借款合同
建筑企业流动资金借款合同
建设工程借款合同
基本建设贷款合同
中国建设银行基本建设借款合同
十 建筑劳动人事合同
合同制工人招聘合同
劳动合同书
企业雇员劳动合同（样本）
停薪留职合同
委托培训合同
十一 建设工程可行性研究合同
十二 房屋拆迁安置补偿合同
房屋拆迁安置补偿合同
建设工程拆迁房屋合同
十三 委托物业管理合同
委托物业管理合同
物业管理委任契约书
十四 建筑保险合同
中国人民保险公司建筑、安装工程险投保单
中国人民保险公司建筑、安装工程险保险单
中国人民保险公司建筑工程一切险保险单
建筑工程一切险投保申请书
十五 建筑招标合同
建筑安装工程招标书
建筑安装工程投标书（标函）
第三节 物业管理经济合同
一 物业委托代理合同
物业出售代理协议
物业认购代理协议
物业租赁代理协议
物业承租代理协议
委托代理经租合同
二 物业租赁合同
公有居住用房租赁合同
商品房租赁合同
公有非居住用房租赁合同
公有非居住房屋转租协议
大楼（公寓）居民承租协议书
大楼租赁合同
房屋租赁合同
三 委托管理合同
前期参与物业管理协议书
委托物业管理合同
商品房委托管理合同
委托代管协议
私房委托管理合同
四 委托管理维修协议书
商品住宅委托管理维修协议书
有限产权房委托管理维修协议
房屋维修合同
五 施工合同
小区入住区施工申请表
绿化施工承包合同
